تفاوت نوعیت و کاربری زمین در قوانین و مقررات شهرداری

در حقوق شهری و قوانین مرتبط با اراضی، دو اصطلاح مهم و کلیدی یعنی «نوعیت زمین» و «کاربری زمین» به‌ کرات مورد استفاده قرار می‌گیرند. این دو مفهوم در نگاه نخست شاید مشابه به نظر برسند، اما در واقع از نظر ماهیت، تفاوت نوعیت و کاربری زمین کیلومتر ها است.

لذا شناخت دقیق هر یک از این اصطلاحات نه‌ تنها برای مالکان و فعالان حوزه ی ساخت‌ و ساز ضروری است، بلکه برای کارشناسان رسمی، مشاوران املاک، سرمایه‌ گذاران و حتی شهروندانی که قصد خرید یا تغییر وضعیت زمین را دارند، اهمیت ویژه‌ای دارد.

با این اوصاف بهتر است یک بار و برای همیشه تفاوت نوعیت و کاربری زمین را با تیم ملک یاد بگیریم تا دیگر در مسائل حقوقی املاک لنگ نمانیم.

منظور از نوعیت زمین چیست؟

نوعیت زمین مفهومی پایه‌ای در قانون زمین شهری، قانون مدنی و فقه اسلامی است. نوعیت زمین به وضعیت واقعی، طبیعی یا تاریخی زمین اشاره دارد، نه به آن چه که برنامه‌ ریزی شهری برای آینده آن تعیین کرده است.

در حقیقت نوعیت یک زمین، بیانگر گذشته و ماهیت ثابت یا ذاتی آن است. براساس قوانین و مقررات ایران، نوعیت اراضی معمولاً در سه گروه اصلی طبقه‌ بندی می‌شود:

• زمین دایر

زمین دایر زمینی است که در گذشته یا حال در آن عمران، آبادانی یا بهره‌ برداری انجام شده باشد که این بهره‌ برداری می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

1. ساخت‌ و ساز و سکونت
2. فعالیت کشاورزی یا باغی
3. بهره‌ برداری صنعتی یا خدماتی
4. وجود تأسیسات یا زیرساخت‌ها

زمین‌های دایر از نظر حقوقی اهمیت زیادی دارند، زیرا مالکیت خصوصی بر آن ها به رسمیت شناخته شده و امکان تصرف و نقل‌ و انتقال آن ها بدون محدودیت بنیادی وجود دارد.

• زمین بایر

زمین بایر زمینی است که سابقه بهره‌ برداری داشته اما برای مدتی رها و از حالت فعال خارج شده است. تفاوت زمین بایر با دایر، در «وقفه بهره‌برداری» است و ربطی به ماهیت اولیه ندارد.

این دسته از زمین‌ها معمولاً در محدوده شهر ها مشاهده می‌شوند و از نظر حقوقی همچنان مالک خصوصی دارند، اما دولت و شهرداری در برخی موارد (مثلاً در توسعه شهری یا اجرای طرح‌های ملی) اختیار بیشتری در تعیین تکلیف آن ها دارند.

• زمین موات

زمین موات یکی از مهم‌ترین مفاهیم در حقوق زمین شهری است. به طور کل زمین موات زمینی است که:

1. سابقه عمران یا آبادانی ندارد،
2. هیچ‌ گاه کشت یا ساخت‌ و ساز در آن انجام نشده،
3. معمولاً خارج از مالکیت خصوصی محسوب می‌شود.

براساس قانون، زمین‌های موات «در مالکیت دولت» هستند مگر اینکه مالکیت خصوصی آن ها قبل از قانون، ثابت شود. این زمین‌ ها در بسیاری از شهر ها برای توسعه شهری، پروژه‌های عمرانی یا مسکن مهر و نهضت ملی مسکن مورد استفاده قرار گرفته‌اند.

• منظور از کاربری زمین چیست؟

بر خلاف نوعیت زمین که «ماهیت ذاتی و تاریخی» آن را بیان می‌کند، کاربری زمین به نوع استفاده‌ی قانونی و مجاز از یک زمین، مطابق با برنامه‌ ریزی شهری، اشاره دارد. کاربری زمین براساس طرح‌ های شهری تعیین می‌شود که به طور کلی به 2 دسته تقسیم می شود:

1. طرح جامع (چشم‌انداز کلان ۲۰ ساله شهر)
2. طرح تفصیلی (سند اجرایی و دقیق شامل ضوابط ساخت‌ و ساز و کاربری هر پلاک)

*به عبارت ساده تر کاربری تعیین می‌کند که یک پلاک در آینده برای چه منظوری قرار است استفاده شود*

کاربری‌ها «توسط شهرداری و کمیسیون ماده ۵» تعیین می شوند و البته قابل تغییر هم هستند. اما تغییر کاربری فرایندی پیچیده، زمان‌ بر و بعضاً پر هزینه است و بنا به مصالح عمومی انجام می‌شود.

تفاوت نوعیت و کاربری زمین

• تفاوت در ماهیت

نوعیت زمین بیانگر وضعیت واقعی و گذشته زمین است. کاربری زمین نشان‌ دهنده‌ی تصمیم شهرسازی برای آینده آن است. به بیان دیگر، نوعیت ماهیتی «واقعی و ذاتی» دارد، در حالی که کاربری ماهیتی «قانونی و برنامه‌ ریزی‌ شده» است.

• تفاوت در مقام صادرکننده

نوعیت زمین بر اساس قوانین ملی مانند قانون زمین شهری و قانون مدنی تعریف می‌شود و معمولاً توسط کمیسیون‌های تشخیص، کارشناسان رسمی دادگستری و مراجع دولتی تعیین می‌گردد. کاربری زمین توسط شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و کمیسیون ماده ۵ تعیین می‌شود.

• تفاوت در اثر حقوقی

نوعیت زمین به‌ طور مستقیم بر مالکیت و نحوه تصرف تأثیر دارد؛ برای مثال موات بودن یک زمین می‌تواند مالکیت خصوصی را از بین ببرد. اما کاربری به مالکیت آسیبی نمی‌زند؛ فقط نوع استفاده از زمین را تعیین و محدود می‌کند.

• قابلیت تغییر

نوعیت زمین بسیار دشوار یا در بسیاری موارد غیرقابل تغییر است؛ به‌ ویژه در مورد زمین موات. کاربری زمین اما قابل تغییر است و با ارائه درخواست و طی مراحل قانونی و تصویب کمیسیون ماده ۵ امکان‌ پذیر می‌شود.

• جایگاه حقوقی و مقررات

نوعیت زمین بیشتر در قوانین زیر مطرح می‌شود:

1. قانون مدنی
2. قانون زمین شهری

3. آیین‌نامه‌ها و نظریات فقهی

کاربری زمین در اسناد زیر مطرح می‌شود:

1. طرح جامع و تفصیلی
2. مقررات شهرسازی
3. آیین نامه ها و مصوبات کمیسیون ماده 5

چرا شناخت تفاوت نوعیت و کاربری زمین اهمیت دارد؟

در معاملات ملکی و امور شهرداری، عدم درک تفاوت این دو مفهوم می‌تواند آثار مالی و حقوقی سنگینی به همراه داشته باشد. به عنوان مثال:

1. ممکن است شخصی زمینی با کاربری «مسکونی» خریداری کند، اما نوعیت آن «موات» باشد و در نتیجه سندی برای آن صادر نشود.
2. یا زمینی بایر با کاربری «فضای سبز» باشد که امکان ساخت‌ و ساز ندارد، هر چند از نظر مالکیت مشکلی ندارد.

در برخی پرونده‌ها، اختلاف بین مالک و شهرداری بر سر «نوعیت» است، نه «کاربری». به همین دلیل در زمان خرید زمین یا برنامه‌ ریزی برای ساخت‌ و ساز، بررسی همزمان «نوعیت» و «کاربری» ضروری است.

جمع‌بندی

نوعیت زمین و کاربری زمین دو مفهوم اساسی اما متفاوت در حقوق اراضی و مقررات شهرداری هستند. نوعیت زمین بیانگر گذشته، ماهیت ذاتی و وضعیت واقعی اراضی است؛ در حالی که کاربری زمین نشان‌ دهنده وضعیت آینده و نوع استفاده قانونی از یک قطعه زمین مطابق برنامه‌ ریزی شهری است.

این دو مفهوم هر چند به‌ طور غیرمستقیم بر یکدیگر اثر دارند، اما منشأ، آثار حقوقی و نحوه تغییر آن ها کاملاً متفاوت است. بنابراین تفکیک دقیق آن ها برای انجام هرگونه معامله، سرمایه‌ گذاری، تغییر وضعیت یا پیگیری اداری و قانونی ضروری است.