بررسی سوالات حقوقی در زمینه معاملات ملکی
1. آیا فروشنده واقعاً مالک ملک است؟
پاسخ:
بررسی مالکیت از طریق موارد زیر امکان‌پذیر است:
- مشاهده سند رسمی ملک.
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک.
- بررسی مدارک هویتی فروشنده و تطابق آن با سند.
- اطمینان از عدم بازداشت یا رهن بودن ملک.
2. آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است معامله کرد؟
پاسخ:
بله، اما با شرایط خاص:
- ابتدا باید با بانک توافق شود و بدهی فروشنده تسویه گردد.
- پس از تسویه، بانک باید گواهی آزادسازی ملک را ارائه دهد.
- انتقال سند بدون رفع رهن امکان‌پذیر نیست.
3. اگر فروشنده ملک را به چند نفر فروخته باشد، حق با چه کسی است؟
پاسخ:
- طبق قانون، اولین کسی که معامله او ثبت رسمی شده و سند دریافت کرده باشد، مالک قانونی است.
- در صورت اثبات تقلب یا سوءنیت فروشنده، خریداران دیگر می‌توانند خسارت خود را مطالبه کنند.
4. اگر پس از خرید ملک مشخص شود ملک مشکلات حقوقی دارد، چه باید کرد؟
پاسخ:
- اگر خریدار با حسن نیت و بدون آگاهی از مشکل معامله کرده باشد، می‌تواند به دادگاه مراجعه و درخواست ابطال معامله یا مطالبه خسارت کند.
- در صورت کلاهبرداری، می‌توان از طریق مراجع کیفری اقدام کرد.
5. آیا پیش‌فروش ملک بدون سند رسمی قانونی است؟
پاسخ:
- طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و فروشنده باید دارای مجوزهای لازم باشد.
- معامله‌های غیررسمی پیش‌فروش معتبر نیستند و خطر کلاهبرداری وجود دارد.
6. آیا مشاور املاک مسئول مشکلات حقوقی قرارداد است؟
پاسخ:
- مشاوران املاک تنها واسطه معامله هستند و مسئولیت مستقیم نسبت به مشکلات حقوقی ندارند.
- با این حال، در صورت تقلب یا ارائه اطلاعات نادرست، مسئولیت کیفری یا مدنی متوجه آن‌ها خواهد بود.
7. در صورت تأخیر در تحویل ملک، چه اقداماتی می‌توان انجام داد؟
پاسخ:
- اگر در قرارداد شرط خسارت تأخیر در تحویل (وجه التزام) ذکر شده باشد، می‌توان خسارت تعیین‌شده را مطالبه کرد.
- در غیر این صورت، می‌توان به دادگاه مراجعه و الزام فروشنده به تحویل ملک یا جبران خسارت را درخواست کرد.
8. آیا می‌توان قرارداد را به دلیل مشکلات فنی یا حقوقی فسخ کرد؟
پاسخ:
- اگر در قرارداد شرایط فسخ مشخص شده باشد (مانند وجود عیب در ملک یا تأخیر در پرداخت)، می‌توان از این حق استفاده کرد.
- همچنین، طبق قانون مدنی، وجود عیب پنهان یا تقلب در معامله می‌تواند موجب فسخ قرارداد شود.
9. چگونه می‌توان از قانونی بودن قرارداد اجاره مطمئن شد؟
پاسخ:
- اجاره‌نامه باید به‌صورت کتبی تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد.
- ثبت اجاره‌نامه در سامانه ثبت معاملات ملکی یا دفاتر اسناد رسمی الزامی است.
- شرایط اجاره، مبلغ ودیعه، و زمان تخلیه باید واضح و دقیق ذکر شود.
10. آیا فروش ملک به شرط وکالت قانونی است؟
پاسخ:
- فروش ملک از طریق وکالت‌نامه ممکن است، اما بهتر است از تنظیم سند رسمی فروش اطمینان حاصل شود.
- وکالت قابل فسخ یا باطل شدن است، بنابراین خطراتی مانند انکار وکالت یا فوت وکیل/موکل وجود دارد.
11. کد رهگیری چیست و چرا اهمیت دارد؟
پاسخ:
- کد رهگیری یک شناسه رسمی است که توسط سامانه ثبت معاملات ملکی صادر می‌شود.
- این کد از بروز معاملات معارض جلوگیری کرده و امکان پیگیری حقوقی معامله را فراهم می‌کند.
12. چه کسی هزینه انتقال سند را پرداخت می‌کند؟
پاسخ:
- هزینه انتقال سند معمولاً به‌صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
- اگر توافقی وجود نداشته باشد، عرف بازار معمولاً فروشنده را مسئول پرداخت این هزینه می‌داند.
13. آیا معامله شفاهی معتبر است؟
پاسخ:
- طبق قانون، معاملات ملکی باید به‌صورت مکتوب و رسمی ثبت شوند.
- معامله شفاهی از نظر قانونی معتبر نیست و قابلیت اثبات در دادگاه را ندارد.
14. آیا تغییر کاربری ملک می‌تواند باعث ابطال معامله شود؟
پاسخ:
- اگر فروشنده تغییر کاربری ملک را اعلام نکرده باشد و این موضوع موجب ضرر خریدار شود، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا خسارت بگیرد.
15. اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، چه باید کرد؟
پاسخ:
- مالک می‌تواند با استناد به قرارداد اجاره و مراجعه به شورای حل اختلاف، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
- در صورت پرداخت ودیعه، مالک باید مبلغ ودیعه را پس از کسر بدهی‌های احتمالی به مستأجر بازگرداند.
16. آیا می‌توان بدون سند رسمی ملک خرید؟
پاسخ:
- خرید ملک بدون سند رسمی ریسک بالایی دارد و مشکلات حقوقی ایجاد می‌کند.
- در چنین شرایطی، باید ابتدا از وضعیت ثبتی ملک اطمینان حاصل کرده و قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
نظرات کاربران
ورود / ثبت نام
ارسال آگهی
صفحه نخست
تقاضای ملک
جستجو ملک