16 مورد از مهم ترین نکات عقد اجاره که باید حتما بدانید

عقد اجاره یکی از پر کاربردترین و پر مصرف ترین قراردادها و مسائل حقوقی املاک در زندگی روزمره‌ی افراد است؛ چه هنگام اجاره خانه، چه مغازه، چه خودرو و حتی اجاره نیروی کار یا حیوانات در شرایط خاص.

به دلیل گستردگی این نوع از قرارداد و حساسیت‌های حقوقی آن، آگاهی از نکات قانونی اجاره برای جلوگیری از اختلافات و مشکلات آینده امری ضروری است.

به همین دلیل هم تیم ملک تصمیم دارد تا امروز و در این مطلب به طور کامل به بررسی مهم ترین نکات عقد اجاره بپردازد و هر آن چیزی که موجر و مستاجر باید به هنگام عقد قرارداد بدانند را بیان کند تا سر هیچکدام کلاه نرود.

مهم ترین نکات عقد اجاره

در ادامه تیم ملک 16 مورد از مهم ترین نکات عقد اجاره را برای شما مخاطبین وفادارش آماده کرده تا با آگاهی از آن ها بتوانید با خیال راحت قرارداد خود را ثبت کنید و هیچ نگرانی از بابت ضرر دیدن نداشته باشید.

• اجاره شامل چه چیزهایی می‌شود؟

بر اساس قانون، موضوع اجاره می‌تواند بسیار گسترده باشد. هر چیزی که منفعت معقول و مشروع داشته باشد، می‌تواند اجاره داده شود. لذا موارد زیر همگی شامل اجاره می شوند.

• اشیاء مثل ملک، خانه، مغازه، زمین، خودرو

• حیوانات در موارد خاص

• انسان فقط در قالب اجاره خدمات (نه اجاره خود انسان)

به عبارت ساده تر هر آن چیزی که منفعت نامیده می شود را می توان اجاره داد. اما باید در نظر داشته باشید که منفعت با خود مال فرق دارد. فرد اجاره کننده صاحب مال نیست و فقط می تواند از نفعی که آن مال برایش دارد تا مدت مشخصی استفاده کند.

• موقتی بودن از مهم ترین نکات عقد اجاره است!!!

یکی از مهم‌ترین نکات عقد اجاره این است که حتماً مدت‌دار باشد. چرا که اگر مدت اجاره مشخص نشود یا به‌ صورت «دائمی» نوشته شود، قرارداد باطل است.

اما نکته‌ی مهمی که باید در نظر داشته باشید این است که اگر در قرارداد مدت ذکر نشود، قانون آن را از زمان تنظیم قرارداد آغازشده فرض می‌کند.

• آیا موجر باید مالک عین مال باشد؟

قطعا نه، برای اجاره دادن یک مال، لازم نیست موجر مالک خود مال باشد و تنها مالک منافع بودن کافی است. مثلاً کسی که یک ملک را برای یک‌ سال اجاره می کند، می‌تواند با اجازه یا طبق شروط قرارداد، آن را برای مدتی کوتاه‌ تر به فرد دیگری اجاره دهد.

• حق انتقال منافع به غیر

اصل بر این است که مستأجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند؛ مگر این‌که در قرارداد شرط شود که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد.

• عیب و خرابی در مورد اجاره

عیب‌ها و نواقص در عقد اجاره اهمیت زیادی دارند چرا که…

1. اگر در مورد اجاره عیب یا خرابی جدیدی ایجاد شود که استفاده از نفع آن را دشوار کند، مستأجر حق فسخ دارد.
2. اگر عیب یا خرابی ایجاد شود که قابلیت استفاده را کاملاً از بین ببرد و امکان رفع آن نباشد، قرارداد اجاره باطل می‌شود.

• تعدی و تفریط مستأجر

اگر مستأجر نسبت به مورد اجاره رفتار زیان‌بار (تعدی) یا سهل‌انگارانه (تفریط) داشته باشد و موجر نتواند او را از ادامه این رفتار باز دارد، موجر حق فسخ دارد. مستاجر نباید به مال ضرر بزند، چرا که در حفاظت از آن مسئول است.

• هزینه‌ها و تعمیرات از مهم ترین نکات عقد اجاره می‌باشد

برآورد هزینه ها و تعمیرات در عقد اجاره به شرح ذیل است.

1. هزینه‌های لازم برای نگهداری و مخارجی که برای استفاده از مال ضروری است، بر عهده موجر است.
2. تعمیرات کلی و اساسی مثل خرابی اسکلت ساختمان، لوله‌کشی اصلی، موتورخانه و تأسیسات اصلی بر عهده‌ی موجر است.
3. تعمیرات جزئی، تزئینی یا مصرفی مثل تعویض چفت در، رنگ مختصر، سرویس‌های کوچک بر عهده‌ی مستاجر است.

• اعسار (ناتوانی مالی) مستأجر

اگر مستأجر به هر دلیلی دچار ناتوانی مالی شود و نتواند اجاره‌ بها را پرداخت کند، قانون برای موجر حق فسخ قرارداد در نظر گرفته است.

• تغییر کاربری و شغل در مورد اجاره

اگر نوع کاربری ملک یا شغل مستأجر در قرارداد تعیین شود، مستأجر حق تغییر آن را ندارد و در صورت تخلف، موجر دارای حق فسخ است.

• مسئولیت مستأجر نسبت به مال

مستأجر مسئول خسارت به مال نیست، مگر اینکه عمداً به آن صدمه بزند (مثل سوراخ کردن دیوار بدون اجازه) یا از روی بی‌احتیاطی و سهل‌ انگاری باعث خرابی شود (مثل نبستن شیر آب و خوابیدن آب تمام خانه). در این دو حالت باید کامل خسارت را جبران کند.

• مسئولیت ضامن اجاره‌ بها

اگر شخصی ضامن پرداخت اجاره‌ بها شود، فقط همان مبلغ اجاره را تضمین کرده و در صورت خرابی یا استفاده غیر مجاز مستأجر مسئول اجرت‌ المثل نیست.

• فوت موجر یا مستأجر (از مهم ترین نکات عقد اجاره)

اصل کلی در این زمینه این است که با فوت موجر یا مستأجر، عقد اجاره باطل نمی‌شود و تا پایان مدت ادامه دارد. اما دو استثناء در این بحث وجود دارد:

1. اگر در قرارداد صراحتاً نوشته شده باشد که «فقط خود مستأجر باید شخصاً از ملک استفاده کند»، با فوت مستأجر قرارداد خود به‌ خود فسخ می‌شود و ورثه او هیچ حقی برای ادامه اجاره ندارند.

2. اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع باشد، با فوت او نیز قرارداد از بین می‌رود.

• تعمیرات بدون اجازه موجر

اگر مستأجر بدون کسب اجازه موجر در ملک تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه‌های انجام‌ شده را ندارد؛ حتی اگر تعمیرات مفید بوده باشند.

• ساخت‌وساز یا درخت‌کاری بدون اجازه

در صورتی که مستأجر بدون اجازه موجر در ملک درخت بکارد یا بنا بسازد موجر می‌تواند در هر زمان که بخواهد آن را خراب یا قطع کند؛ اما تمام خسارات بر عهده مستأجر خواهد بود.

• استفاده خارج از قرارداد

اگر حیوانی برای سواری اجاره داده شود، مستأجر نمی‌تواند آن را برای بارکشی به کار ببرد. در تمام موارد، استفاده باید مطابق مفاد موجود در قرارداد باشد.

• زمان پرداخت اجاره‌ بها

طبق قانون، مستأجر باید تا ۱۰ روز پس از پایان هر ماه اجاره بها را بپردازد؛ مگر این که طرفین توافق دیگری کرده باشند.

جمع‌بندی

عقد اجاره، قراردادی دقیق و حساس است و کوچک‌ترین بی‌ توجهی به مفاد آن می‌تواند هزینه‌های سنگینی برای موجر یا مستأجر ایجاد کند. رعایت نکات حقوقی در این قرارداد، باعث می‌شود اختلافات کمتر، روند همکاری ساده‌تر و اطمینان طرفین بیشتر شود.
دپارتمان املاک تیم‌ ملک همواره در کنار شماست تا با ارائه مشاوره‌های حقوقی و قراردادی، تجربه‌ای مطمئن و بدون دغدغه‌ای در اجاره املاک و مستغلات برای شما رقم بزند.