شرط داوری در قرارداد اجاره تمامی مفاهیم و نکات مهم

در دنیای مسائل حقوقی املاک، قراردادهای مختلفی وجود دارند که طرفین برای تنظیم و تسهیل روابط خود از آن‌ ها استفاده می‌کنند. یکی از این قراردادها، قرارداد اجاره است که در آن شرایط مختلفی برای موجر و مستأجر تعیین می‌شود.

اما مسئله ای که می خواهیم در این مقاله به آن بپردازیم شرایطی است که در برخی از قراردادهای اجاره ذکر می‌شود، به عنوان مثال شرط داوری در قرارداد اجاره که از قضا موضوع بحث امروز مشاورین تیم ملک بود می خواهیم که شما هم اطلاعاتی چند از این مطلب داشته باشید.

مفهوم شرط داوری در قرارداد اجاره

شرط داوری در قرارداد اجاره به این معناست که طرفین قرارداد (موجر و مستأجر) در هنگام تنظیم قرارداد توافق می‌کنند که در صورت بروز اختلافات و مشکلات میان خود، به جای مراجعه به دادگاه‌های عمومی، به داوری رجوع کنند.

در واقع، طرفین موافقت می‌کنند که حل و فصل اختلافات خود را به داور یا داوران محول کنند. اما اجازه دهید ببینیم که اصلا منظور از داور دقیقا چیست؟

داور یک شخص یا هیئت خاص است که در زمینه‌ای خاص تخصص دارد و وظیفه ی او بررسی مسائل و اختلافات طرفین و صدور رأی است.

نحوه تنظیم شرط داوری در قرارداد اجاره

در تنظیم قرارداد اجاره، شرط داوری می‌تواند به طور مشخص ذکر شود و شامل مواردی که در ادامه به آن ها اشاره خواهیم کرد باشد.

1. تعیین داور: در قرارداد ممکن است نام یک یا چند داور مشخص شود یا توافق شود که داور از میان اعضای یک نهاد خاص مانند اتاق اصناف یا یک مرکز داوری دیگر انتخاب گردد.
2. محدوده اختلافات: باید مشخص شود که تنها اختلافات مشخصی از طریق داوری حل و فصل می‌شود. به عنوان مثال، اختلافات مالی، تخلیه، یا عدم پرداخت اجاره‌ بها.
3. نحوه مراجعه به داوری: مراحل و روند رجوع به داوری و زمان‌ بندی آن هم باید حتما در قرارداد ذکر شود تا طرفین به دلیل به داور یا داوران مراجعه نکنند.

**نکته ی مهم** ذکر شرط داوری در قرارداد اجاره، الزام‌آور است و در صورت بروز اختلاف، طرفین موظف به پیروی از آن خواهند بود.

شرط داوری در قراردادهای جدید اجاره

در برخی از قراردادهای جدید اجاره، به ویژه در حوزه تجاری، ممکن است شرط داوری اتاق اصناف به وضوح ذکر شود. در این شرایط، اگر اختلافی مثل عدم پرداخت اجاره بها، عدم تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره و… میان موجر و مستأجر به وجود آید، طرفین می‌توانند به اتاق داوری اصناف مراجعه کنند تا اختلاف خود را از طریق داوری حل و فصل نمایند.

اتاق داوری اصناف، نهادی است که در آن متخصصان و کارشناسان حقوقی، به بررسی اختلافات و صدور رأی می‌پردازند. این اتاق به عنوان یک مرکز مستقل، می‌تواند در حل اختلافات میان طرفین قرارداد اجاره به ویژه در زمینه‌های تجاری و حرفه‌ای کمک کند.

لزوم مراجعه به داوری

یک نکته بسیار مهم در شرط داوری این است که در صورت ذکر آن در قرارداد، طرفین نمی‌توانند مستقیماً به دادگاه عمومی مراجعه کنند.

به عبارت دیگر، اگر شرط داوری در قرارداد موجود باشد، حتی اگر یکی از طرفین خواستار طرح دعوی در دادگاه عمومی باشد، دادگاه هیچ‌ گونه اختیاری برای رسیدگی به دعوی نخواهد داشت و طرفین باید ابتدا اختلاف خود را از طریق داوری حل و فصل کنند.

این ویژگی بسیار جذاب شرط داوری مزایای خاص خود را هم دارد و می تواند خیلی مفید و مشکل گشا باشد. چرا که منجر به:

• کاهش زمان و هزینه های دادرسی

داوری معمولاً سریع‌ تر از دادگاه‌های عمومی انجام می‌شود و هزینه‌های آن نیز کمتر است. همچنین وقت کوتاه تری را هم از طرفین می گیرد و مشکل سریعا حل می شود.

• حفظ محرمانگی

برخلاف دادگاه‌های عمومی که جلسات آن‌ ها به طور عمومی برگزار می‌شود، فرآیند داوری ممکن است محرمانه باشد و این می‌تواند برای طرفین جذابیت داشته باشد.

رأی داور و قابلیت اجرایی آن

بعد از این که داور یا داوران اختلافات طرفین را بررسی کرده و دفاعیات و مدارک ارائه‌ شده را شنیدند، اقدام به صدور رأی داوری می‌کنند. این رأی می‌تواند شامل دستوراتی نظیر پرداخت اجاره‌ بها، تخلیه ملک، پرداخت وجه‌ الرهانه و سایر موارد باشد.

نکته طلایی در اینجا این است که رأی داوری قابل اجرا است. یعنی در صورت عدم رعایت رأی داوری توسط یکی از طرفین، طرف دیگر می‌تواند رأی داوری را از طریق اجرای احکام دادگستری به اجرا درآورد. این ویژگی باعث می‌شود که رأی داوری از اعتبار قانونی برخوردار باشد و طرفین مجبور به پذیرش آن شوند.

مزایای و معایب شرط داوری

• مزایای شرط داوری در قراداد اجاره

1. سرعت در حل و فصل اختلافات –> داوری معمولاً سریع‌تر از دادگاه‌هاست و این می‌تواند برای طرفین قرارداد اجاره که به دنبال حل سریع مشکلات خود هستند، مفید باشد.
2. کاهش هزینه‌ها –> هزینه‌های مربوط به داوری معمولاً کمتر از هزینه‌های دادرسی در دادگاه است.
3. حفظ محرمانگی –> برخلاف دادگاه‌های عمومی، روند داوری ممکن است محرمانه باشد و این می‌تواند برای طرفین مفید باشد.
4. تصمیم‌ گیری توسط متخصصان –> داوری‌ها معمولاً توسط افرادی با تخصص حقوقی و تجاری انجام می‌شود که می‌توانند نظرات دقیقی در مورد اختلافات ارائه دهند.

• معایب شرط داوری در قرارداد اجاره

1. محدود بودن به تصمیم داور –> در برخی موارد، طرفین ممکن است از رأی داوری ناراضی باشند و از آن به عنوان یک تصمیم غیرمنصفانه یاد کنند.
2. عدم امکان تجدید نظر –> برخلاف دادگاه‌های عمومی که امکان تجدید نظر در آن ها وجود دارد، در داوری، امکان اعتراض به رأی صادر شده به میزان کمتری وجود دارد.
3. هزینه‌های داوری –> در برخی موارد، هزینه‌های داوری می‌تواند بیشتر از آن چه که پیش‌ بینی شده، باشد.

نکات کاربردی در استفاده از شرط داوری در قرارداد اجاره

• توجه به متن قرارداد

قبل از امضای قرارداد اجاره، طرفین باید با دقت متن شرط داوری را مطالعه کنند و اطمینان حاصل نمایند که تمامی شرایط آن به طور شفاف و دقیق تعیین شده است.

• انتخاب داور مناسب

انتخاب داور یا نهاد داوری مناسب از اهمیت زیادی برخوردار است. در برخی قراردادها، می‌توان انتخاب داور را به توافق طرفین سپرد، اما در برخی دیگر از قراردادها، ممکن است نهاد خاصی مانند اتاق اصناف برای انتخاب داور مشخص شده باشد.

بررسی اعتبار رأی داوری

طرفین باید آگاه باشند که رأی داوری از اعتبار قانونی برخوردار است و نمی‌توانند به راحتی از آن شانه خالی کنند یا از انجام آن سر باز زنند.

نتیجه‌گیری

شرط داوری در قرارداد اجاره یکی از ابزارهای مفید برای حل و فصل سریع‌ تر و کم‌هزینه‌ تر اختلافات میان موجر و مستأجر است. این شرط با تأکید بر حل اختلاف از طریق داوری به جای دادگاه‌های عمومی، می‌تواند مزایای بسیاری از جمله کاهش هزینه‌ها و زمان دادرسی را به همراه داشته باشد.

اما در عین حال، طرفین باید به دقت شرایط و نحوه اجرای داوری را در قرارداد خود مشخص کنند تا از هر گونه سوءتفاهم یا مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.